Immobilien - Ratgeber

Das Grundbuch unbedingt auf Altlasten prüfen...

Altlasten sind Stoffe, die die Gesundheit des Menschen gefährden können z.B. indem sie das Grundwasser verseuchen.

Vor dem Kauf sollte dieser Punkt unbedingt überprüft werden, denn sonst könnte Sie der Immobilienkauf noch teuer zustehen kommen.

Bei der Immobilienfinanzierung ist das richtige Darlehen entscheidend... 

In der derzeitigen Situation sind die Zinsen besonders tief und eine Immobilienfinanzierung umso attraktiver. Das Annuitätendarlehen ist eine klassische Methode zur Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung. Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie eine gleichbleibende Rate bestehend aus Zinsanteil und Tilgungsanteil. Der Zinssatz ist für eine bestimmte Sollzinsbindungsfrist vereinbart. Üblich sind fünf bis 15 Jahre. Kürzere oder längere Festschreibungszeiten sind bei einer Immobilienfinanzierung möglich. 

Auflassungsvormerkung - Sicherheit für Käufer und Verkäufer

Die Auflassungsvormerkung wird vom Notar bei der Beurkundung im Grundbuch eingetragen. Sie dient dem Schutz des Erwerbers, da sie verhindern soll, dass der Verkäufer das Grundstück ein weiteres Mal verkauft oder das Grundstück belastet. Die Auflassungsvormerkung kann z.B. auch angewendet werden bei Grundstücksverkäufen wenn der Verkäufer eine frühzeitige Zahlung verlangt, obwohl der Käufer erst nach Erlangung der verschiedenen Formalitäten als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

Baulasten entstehen durch Abgabe einer entsprechenden Erklärung des Grundstückseigentümers und werden regelmäßig in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Der mögliche Inhalt von Baulasten ist außerordentlich vielgestaltig, es gibt z.B. Anbau-, Abstandsflächen-, Stellplatz- und Freiflächenbaulasten. Die sich hieraus für das belastete Grundstück ergebenden Beschränkungen können dessen wirtschaftlichen Wert erheblich beeinträchtigen.

Als Käufer können Sie vor der Beurkundung selbst bei der Baubehörde anfragen, ob und gegebenenfalls welche Baulasten am Kaufgrundstück bestehen und eingetragen sind.

Im Kaufvertrag hat der Verkäufer zu erklären, ob eine Baulast besteht. Versichert der Verkäufer aber zu Unrecht, dass keine Baulast bestehe, muss der Käufer die Baulastbeschränkungen trotzdem gegen sich gelten lassen. Ihm stehen dann nur Mängelansprüche gegen seinen Verkäufer zu.

Baugrundstücke und Bauland. Heiß begehrt und schnell vergriffen... 

Für ein Baugrundstück und Bauland sollten Sie sich bei der zuständigen Gemeinde/Stadt erkundigen. Diese vergibt neu erschlossene Baugrundstücke.

Die Preise der Grundstücke sind i.d.R. absolut fair und die Gemeinden/ Städte verdienen daran nicht.

Unterszützung beim Bau, aber auch beim Kauf!

Es heißt zwar Baukindergeld, aber auch als Käufer von Bestandsimmobilien können Sie davon profitieren. Sofern Sie Kinder haben, die unter 18 Jahre alt sind sollten Sie sich über das Baukindergeld informieren. Denn ein finanzieller Zuschuss bei dem Bau oder dem Kauf einer Immobilie ist immer lohnenswert.

Das Grundbuch sollte beim Immobilienverkauf unbedingt geprüft werden.Hier sind nicht nur die Eigentumsverhältnisse und die Verkaufbarkeit definiert, auch Belastungen sind eingetragen. Diese können allerdings auch positiven Charakter haben. Ist z.B. eine Grundschuld eingetragen und der Käufer möchte eine eintragen lassen, so spart er sich die Kosten für die Eintragung.

Nebenkosten ist als Begriff ist im Gesetz nicht definiert, vielmehr sind alle Beträge gemeint, die neben der Grundmiete anfallen.

Gemeint sind vor allem die Betriebskosten nach BetrKV, Vergütungen für die Überlasseung einer Gartennutzung oder eines Stellplatzes, Zuschläge z.B. für Untervermietnug oder für die Benutzung von Wohnräumen zu anderen Wohnzwecken.

In der Praxis wird der Begriff Nebenkosten weitgehend auf den gesetzlichen Begriff der Betriebskosten reduziert.

Der wahre Wert eines Grundstücks

Der Bodenrichtwert ist, wie der Name schon sagt, ein Richtwert dafür, wie teuer ein Grundstück oder Bauland ist. Der Bodenrichtwert ist nur ein Richtwert und muss dem tatsächlichen Verkehrswert nicht entsprechen. In den letzten Jahren ist der Bodenrichtwert stetig gestiegen und trägt somit einen Großteil für die Preissteigerung im Immobilienmarkt bei.

Ein paar wichtige Punkte, die Sie beim Immobilienkauf beachten sollten:

• Wichtigste Faktoren bei der Lage sind Ruhe und Lärmbelästigung, die Sonneneinstrahlung und Aussicht.

• Beim Wohnumfeld achten Sie auf Kultur- und Freizeitangebote, Einrichtungen für Kinder, Nähe zum Arbeitsplatz und medizinische Versorgung.

• Sehr wichtig ist auch die Nachbarschaft.

• Der Baustil sollte Ihren Geschmack treffen.

• Zimmergröße und Anzahl sollte Ihren Bedürfnissen gerecht werden.

• Der Innenausbau sollte auch nach Art der Materialien und Ausbau Ihren Anforderungen treffen.

• Letztendlich sollte das Angebot Ihren Preisvorstellungen entsprechen.

Kündigung bei Eigenbedarf

Eigenbedarf ist ein Stichwort aus dem Mietrecht. Benötigt der Vermieter die Immobilie selbst hat er das Recht den Mietvertrag mit dem Mieter zu kündigen. Aber auch hier sollte beachtet werden, dass eine Kündigungsfrist, i.d.R. 3 Monate, eingehalten werden muss.

Der Energieausweis - Pflicht für Verkäufer und Vermieter!

Es gibt den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis. Der Verbrauchsausweis wird am häufigsten verwendet. Dieser umfasst die Daten des Energieverbrauchs der letzten 3 Jahre. Sie erhalten diesen bei Wohnungen oft auch von der Hausverwaltung. Beim Verkauf eines Hauses müssen Sie diesen meist noch anfertigen lassen. Das können Sie über einen Energieberater, einem Kaminkehrer oder über Anbieter im Internet machen lassen. 

Der mit höheren Kosten veranschlagte Bedarfsausweis wird durch einen Energieberater oder Sachverständigen erstellt. Hierzu muss meist das Haus vermessen werden, was später zur Ermittlung des Energiebedarfs führt.

Die Energieeinsparverordnung EnEV schränkt den zulässigen Bedarf an Energie von beheizten oder klimatisierten Gebäuden ein. Diese „Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden“ definiert Vorgaben an den Wärmedämmstandard der Gebäudehülle sowie die Anlagentechnik (Heizung, Warmwasser, Kühlung, Lüftung und elektrische Hilfsenergie).Ebenso ist in der EnEv von 2014 geregelt, dass ein Energieausweis bei einem Verkauf oder einer Vermietung einer Immobilie erstellt werden muss. Sehen Sie hier auch den Punkt Energieausweis.

Der häufigste Grund für einen Immobilienverkauf ist und bleibt die Erbschaft. Meist sind die Verkäufer damit überfordert, da hier besonders die emotionalen Hintergründe eine Rolle spielen. Als Ihr Immobilienmakler helfe ich Ihnen dabei, Ihre Immobilie bestmöglichst zu verkaufen, ohne das Emotionale außer Acht zu lassen.

Sie haben eine Immobilie geerbt? Dann stellt sich natürlich die Frage, ob Sie die Immobilie weiter nutzen möchten oder auch ein Verkauf in Frage kommt. Für die Eigennutzung sprechen vor allem emotionale Punkte. Aber auch der Zustand der Immobilie sollte beachtet werden.

Bei einem Verkauf sollten Sie beachten, dass grundsätzlich innerhalb von 10 Jahren eine Erbschaftssteuer anfällt, sofern die Freibeträge überschritten werden.

Ein Foto sagt mehr als 1000 Worte.

Und genau deshalb sind Fotos für eine erfolgreiche Vermittlung unumgänglich. Achten Sie hier auf eine professionelle Arbeit.

• Die Räume sollten nicht leer sein, aber es sollte keine Unordnung herrschen.

• Fotografieren Sie bei Tageslicht.

• Bei Außenaufnahmen sollte die Sonne scheinen.

• Für Innenaufnahmen eignet sich ein Weitwinkelobjektiv am besten.

• Schalten Sie alle Lichter ein, je mehr desto besser.

Sie möchten eine umfangreiche Checkliste, um tolle Fotos Ihrer Immobilie zu machen? Dann melden Sie sich. Gerne übernehme ich die Fotografie Ihrer Immobilie.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken geregelt sind. Das Grundbuch nennt den oder die jeweiligen Besitzer und enthält alle wesentlichen Inhalte zu Rechten und Lasten des Grundstücks.

Der Grundbuchauszug ist eine vollständige Abschrift aller Grundbucheintragungen zu einem Grundstück. Es sind Informationen zu den Eigentumsverhältnissen, Nießbrauchrechten, Grundschulden, Hypotheken und weiteren Grundpfandrechten enthalten. Bei einem Immobilienverkauf wird der Grundbuchauszug benötigt, um gegenüber dem Käufer und dem Notar belegen zu können, dass Sie wirklich der Eigentümer sind. Bei der Beleihungsprüfung der Bank müssen Sie ihn ebenso vorlegen, damit Ihnen einen Kredit gewährt wird.

Der Begriff Hypothek wird im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung verwendet. Bei der Hypothek wird ein Recht an der Immobilie an den Kreditgeber übertragen. Im Gegenzug stellt der Geldgeber eine gewisse Summe als Hypothekendarlehen zur Verfügung. 

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist seit Jahren unter Beobachtung. Die Preise für Immobilien sind in den letzten 5 Jahren im Schnitt über 30% gestiegen, eine Folge der niedrigen Zinsen. Gerade in Südbayern hat sich der Preis für Immobilien im Vergleich zu anderen Regionen preislich besonders stark entwickelt. Dennoch könnten die Preise der Immobilien, mit dem Ende der Niedrigzinspolitik, stagnieren. Für 2018 und für das kommenden Jahr sind dennoch leichte bis mittlere Preisanstiege der Immobilien zu erwarten.

In der Immobilienthematik gibt es viele juristische und steuerlich relevanten Sachen zu beachten. Hierfür sollten Sie sich professionelle Unterstützung suchen. Als Immobilienmakler darf ich Ihnen nur Hinweise geben und Sie auch gerne an entsprechende Stellen weiterempfehlen, eine Beratung darf ich allerdings nicht durchführen.

In der aktuellen Situation des niedrigen Leitzinses der EZB sind vor allem Immobilien als Kapitalanlage sehr beliebt.

Dennoch gibt es einiges zu beachten, wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchten.

Insbesondere die Renditen klingen oft schöner, als sie wirklich sind. Hier sollten Sie als Käufer aufpassen. Sie suchen nach einer Kapitalanlage und möchten eine unverbindliche Beratung hierzu, dann melden Sie sich.

Als Berechnung einer Kapitalanlage sollten Sie stets die Eigenkapitalrendite berechnen, die auch alle Kosten miteinbezieht.

Der Kauf einer Immobilie ist in der Regel eher eine Seltenheit. Genau deshalb sollte man sich hier Zeit lassen und alle Formalitäten rund um den Kauf gründlich prüfen lassen. Insbesondere  den Zustand der Immobilie sowie die preisliche Vorstellung des Verkäufers sollten Sie vorab genau prüfen. Ein  Immobilienmakler kann hier beratend beiseite stehen.

Sie möchten eine Immobilie vermieten oder verkaufen. Falls Sie dies über einen Immobilienmakler abwickeln lassen möchten empfehle ich Ihnen nur einen Makleralleinauftrag abzuschließen. Der Makleralleinauftrag bestätigt die Leistungsbereitschaft und Proffessionalität des Immobilienmaklers.

Den richtigen Marktwert zu ermitteln ist für einen Verkauf essenziell. Der Verkaufspreis darf weder zu niedrig noch zu hoch angesetzt werden. In beiden Fällen werden Sie Geld verschenken. Um eine exakte Beurteilung zu erlangen führe ich die drei geläufigsten Verfahren der Wertermittlung für Immobilien durch. Das Sachwertverfahren, das insbesondere von Gutachtern durchgeführt wird. Das Vergleichswertverfahren, das durch die Zusammenarbeit mit Immobilienportalen und den Zugriff auf deren Datenbanken eine besonders aussagekräftige Rolle erlangt. Und das Ertragswertverfahren, das bei Kapitalanlagen, der Vermietung und gewerblichen Immobilien Anwendung nimmt.

Ein Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran, wer in sein Eigentum einziehen möchte.  Mit einer Mieterselbstauskunft kann der Vermieter seinen gewünschten Mieter besser selektieren. Hierzu gibt der Mietinteressent persönliche Angaben und Informationen über sich an. Durch eine Mieterselbstauskunft wird auch vorab schon ersichtlich, ob die Kriterien der Immobilie für die Ansprüche des Mietinteressenten gerecht werden. Für alle Interessenten lohnt es sich auf jeden Fall, eine Mieterselbstauskunft vorzubereiten und beim Vermieter abzugeben. Das steigert die Chancen die passende Immobilie zu finden.

Der Notartermin ist Pflicht beim Immobilien(ver)kauf. Er setzt nach gesetzlichen Vorgaben den Kaufvertrag auf. Dennoch müssen Sie hier die Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer beachten.

Normalerweise übernimmt der Immobilienmakler die Aufgabe des Vorgesprächs, des Vorvertrags und begleitet Sie bei der Beurkundung.

Viele Eigentümer scheuen es, einen Makler zu engagieren. Das Argument sind die hohen Kosten bei zu geringer Leistung. Hierzu ist zuerst zu beachten, dass die Provision erst bei einer erfolgreichen Vermittlung fällig ist. Prüfen Sie auf jeden Fall den Maklervertrag.

Änderung im Jahr 2020.

Nach dem Bestellerprinzip zahlt der Auftraggeber des Maklers die Provision.

Aber auch hierfür habe ich für Sie die passende Lösung.

Provision beim Verkauf bzw. Kauf:

In Deutschland ist der allgemeine Provisionsanspruch für Dienstleistungen im Handelsgesetzbuch (HGB), § 345 Abs. 1 geregelt.

In Bayern beträgt die Provision für Käufer und Verkäufer je 3,57% (inkl. MwSt.).

Provision bei der Vermietung bzw. Anmietung:

Im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) ist die Vergütungshöhe für die Wohnungsvermittlung geregelt. Es wurde am 4. November 1971 erlassen und mit der Einführung des Bestellerprinzips am 15. Juni 2015 geändert. Der Auftraggeber zahlt somit eine Provision von max. zwei Monatskaltmieten.

Bei der Immobilienfinanzierung ist das richtige Darlehen entscheidend. In der derzeitigen Situation sind die Zinsen besonders tief und eine Immobilienfinanzierung umso attraktiver. Neben dem Annuitätendarlehen gibt es auch das Tilgungsdarlehen. Beim Tilgungsdarlehen bleibt der Tilgungsanteil stets gleich, während sich der Zinsanteil an die Restschuld anpasst. Der Zinssatz ist für eine bestimmte Sollzinsbindungsfrist vereinbart. Üblich sind fünf bis 15 Jahre. Kürzere oder längere Festschreibungszeiten sind bei einer Immobilienfinanzierung möglich. 

Auch Sie können eine Provision bei einer Immobilienvermittlung verdienen. Sie haben einen Tipp für eine freiwerdende oder zu verkaufende Immobilie? Dann melden Sie sich und erhalten bei erfolgreicher Vermittlung eine Tippgeberprovision.

Sie möchten Ihre Eigentumswohnung verkaufen? Dann benötigen Sie eine allerhand Unterlagen, die Sie mit dieser Checkliste abarbeiten können:

• Objektfotos von innen und außen

• Baubeschreibung

• Aufstellung von Modernisierungsmaßnahmen

• Bauzeichnungen und Grundrisse

• Kubatur mit Berechnung des umbauten Raums

• ein aktueller Grundbuchauszug

• Versicherungspolice der Gebäudeversicherung

• Energieausweis 

• Teilungserklärung (die Teilungserklärung ist nur beim Wohnungs- und nicht beim Hausverkauf erforderlich)

Um die Eigentumswohnung zu verkaufen, empfehle ich diese mit dem Ertragswertverfahren zu berechnen und entsprechend Kaptialanlegern zu präsentieren.

Wenn Sie möchten, dass ich diese Aufgabe für Sie übernehme, dann rufen Sie mich jederzeit an.

Sie möchten eine Immobilie selbst verkaufen? Hier gibt es einige Punkte, die beachtet werden müssen. Einige finden Sie hier bei den Immobilientipps. Bevor Sie sich dieser Aufgabe stellen, sollten Sie sich darüber unbedingt vorab informieren.

Bei einem Immobilienkredit sollten die Zinsen nie außer acht gelassen werden. In der jetzigen Situation sind diese besonders niedrig. In Zukunft werden diese Zinsen allerdings wieder steigen. Bei der Finanzierung sollten Sie eine Zinserhöhung unbedingt miteinberechnen.

Die Zwangsversteigerung ist Vollstreckungsverfahren. Ein Gläubiger beantragt mit staatlichen Machtmitteln beim Amtsgericht eine Zwangsversteigerung. Ziel ist es seine finanziellen Ansprüche durchzusetzen und aus dem Objekt noch möglichst viel Kapital zu schlagen.

Zwangsversteigerungen bieten auch oft die Chance für Suchende einen günstigeren Erwerb von Immobilien. Der Gläubiger ist nicht selten mit einem geringeren Erlös zufrieden, wenn das Objekt nur schnellstmöglich zu Geld wird. Aber auch bei der Zwangsversteigerung bestimmt das Angebot die Nachfrage.