Immobilien vermieten - diese Nebenkosten fallen an
Grundsätzlich darf ein Vermieter nur dann Betriebskosten verlangen, wenn diese im Mietvertrag vereinbart sind. Dazu genügt ein knapper Verweis auf die gesetzlichen Betriebskosten. Sind sie nicht genauer definiert, greifen die gesetzlichen Vorgaben. Der Deutsche Mieterbund hat mal auflistet, was so alles laut den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung (BetrKV) mit Nebenkostenabrechnung dem Mieter berechnet werden darf.
Immobilien: Welche Nebenkosten Mieter zahlen müssen
Wärme
Heizkosten und Warmwasserkosten sind Nebenkosten. Sie werden überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet und sind meist der größte Posten auf der Nebenkostenabrechnung. Nur ein geringer Anteil der Gesamtkosten darf über die Wohnfläche und die Anzahl der Personen im Haushalt auf die Mieter umgelegt werden. Je besser die Verbrauchsmessung, umso weniger sollten Wohnfläche und Personenzahl im Haushalt eine Rolle in der Nebenkostenabrechnung spielen.
Grundsteuer
Diese Abgabe an die jeweilige Kommune wird in älteren Mietverträgen auch "öffentliche Lasten des Grundstücks" genannt. Viele Städte und Gemeinden haben die Grundsteuer in den vergangenen Jahren erhöht, um ihren kommunalen Haushalt zu sanieren, teilweise sogar mehrfach. 2013 lagen die Kosten für die Grundsteuer pro Quadratmeter Wohnfläche bei durchschnittlich 18 Cent.
Wasser und Abwasserkosten
Ausgaben für Frischwasser, die Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage stellen Vermieter in Rechnung. Hinzu kommen Gebühren für Abwasser und Niederschlagswasser, das einige Kommunen anhand der Regenmenge und der versiegelten Grundstückflächen berechnen. Außerdem erheben Kommunen Gebühren für die Nutzung der Kanalisation, einer öffentlichen Entwässerungsanlage oder die Kosten der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Klär- oder Sickergrube.
Straßenreinigung und Müllabfuhr
Diese Kosten stellt die Stadt dem Vermieter mittels Abgabenbescheid in Rechnung. Zusammen mit den Gebühren für Wasser und Abwasser spricht man auch von den kommunalen Gebühren. Sie machten 2013 nach Berechnungen des Deutschen Mieterbundes 54 Cent pro Quadratmeter aus.
Fahrstuhl
Die Ausgaben für Betriebsstrom, Überwachung, Reinigung, Wartung, sowie regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft dürfen Vermieter als Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Reparaturen an den Fahrstühlen hingegen nicht.
Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Die Ausgaben für die Reinigung von Fluren, Treppen, Keller, Waschküche, et cetera dürfen Vermieter über die Nebenkosten in Rechnung stellen. Das gilt auch, wenn der Vermieter selbst diese gemeinschaftlich genutzten Bereiche reinigt. Dann darf er das berechnen, was eine Reinigungskraft verlangen würde. Außerdem darf ein Vermieter die laufenden Kosten für eine Ungezieferbekämpfung – zum Beispiel ein Insektenspray – in Rechnung stellen.
Gartenpflege
Zu den Nebenkosten gehören auch die Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen, also etwa für Dünger, Unkrautvernichter und einen Gärtner. Auch Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen gehören dazu.
Beleuchtung
Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Hausflure, Keller oder Waschküche dürfen Vermieter mit den Betriebskosten umlegen.
Schornsteinreinigung
Die Ausgaben für den Schornsteinfeger (Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung sind Bestandteil der Nebenkosten.
Versicherungen
Teil der Betriebskostenabrechnung sind Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.
Hausmeister
Personalkosten für den Hausmeister, der zum Beispiel Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung und vergleichbar übernimmt, dürfen Vermieter zu den Nebenkosten zählen. Führt der Hausmeister allerdings auch Reparaturen durch oder übernimmt Verwaltungsaufgaben – etwa die Organisation und Durchführung von Wohnungsbesichtigungen für Mietinteressenten – sind diese Kosten allein vom Vermieter zu tragen.
Antennen und Kabelanschluss
Bei der Antenne können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche Grundgebühr hinzu. Sofern ein Mieter einen Vertrag direkt einem Kabelanbieter abgeschlossen hat.
Waschküche
Kosten für Strom, Reinigung und Wartung von Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trocknern zählen zu den Nebenkosten.
Sonstige Betriebskosten
Besondere Aufmerksamkeit verdient der Punkt „Sonstige Betriebskosten“ in der Verordnung. Hierunter können allerlei Aufwendungen fallen, die dem Vermieter entstehen. Das reicht etwa von der Reinigung der Dachrinnen bis hin zur Wartung der Blitzschutzanlage oder der Prüfung der Feuerlöscher im Treppenhaus. Es kann aber auch die gemeinschaftlich nutzbare Sauna oder der Fitnessraum sein
Sonstige Betriebskosten gehören in den Mietvertrag
Der Posten ist in der BetrKV bewusst offen formuliert. Deshalb muss der Vermieter die „Sonstigen Betriebskosten“ auch mit jeder einzelnen Position im Mietvertrag festhalten, wenn er sie später in Rechnung stellen möchte.
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