Grundstücke kaufen und verkaufen

Der Verkauf eines Grundstücks ist genau wie ein Haus- oder Wohnungsverkauf gut vorzubereiten.

Zuerst sollten Sie einen Blick in den Grundbuchauszug werfen. Denn dieser informiert über die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks. Nur, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch vermerkt sind, sind Sie auch berechtigt, das Grundstück zu verkaufen. Stehen weitere Eigentümer im Grundbuch, können Sie das Grundstück nur mit deren Erlaubnis veräußern.

Der Grundbuchauszug liefert auch Informationen zu den Eigenschaften Ihres Grundstücks (z.B. Lage und Größe) oder dessen etwaigen Belastungen und Beschränkungen etwa durch Wegerechte. Diese Informationen werden auch für die Bewertung benötigt.

Um ein Grundstück zu verkaufen muss der Markt- beziehungsweise Verkehrswert bekannt sein. Dieser Preis ist aktuell für das Grundstück bei einem Verkauf erzielbar.

Um ein Grundstück zu bewerten, spielen zahlreiche Faktoren eine Rolle:

•         Lage
•         Zuschnitt
•         Größe
•         Erschließung
•         Bodenbeschaffenheit
•         Stand des Grundbuchs
•         etwaige Altlasten
•         Rechte Dritter
•         Bebauungsgrad

Die Art und Weise, wie sich ein Grundstück bebauen lässt, entscheidet über seinen Wert. Hier stellen sich folgende Fragen:

• Als Wald- oder Wiesengrundstück darf es möglicherweise nicht bebaut werden
• Bauerwartungsland ist Bauland, das zu einem späteren Zeitpunkt bebaut werden kann
• Rohbauland, wenn das Grundstück nicht erschlossen ist. Die Gemeinde jedoch plant, dass es zu einer Bebauung kommt
• Bei Bauland darf das Grundstück im Rahmen des Bebauungsplans bebaut werden

Wie das Grundstück bebaut werden darf ist die Grundlage, um die richtige Käuferzielgruppe zu bestimmen.

• Kleine Grundstücek für Ein- oder Zweifamilienhäuder sind eher interessant für Privatpersonen.
• Große Grundstücke sind für Investoren oder Bauträger interessant, um Mehrfamilienhäuser bauen zu können.
• Baureife Grundstücke haben großes Potenzial, um sich schnell verkaufen zu lassen.
• Bei sehr großen Grundstücken könnte eine baurechtliche Teilung sinnvoll sein.

Um die Zielgruppe für den Grundstücksverkauf anzusprechen, ist es wichtig, die für sie relevanten Vorzüge im Exposé zu beschreiben und über die zielgruppenrelevanten Medien (Immobilienportale, Tages-/Wochenzeitungen etc.) zu bewerben.

Ist ein passender Käufer für das Grundstück gefunden, gilt es, sich über den Kaufpreis zu einigen.

Bieterverfahren:

Bei mehreren Interessenten kann das Bieterverfahren beitragen, um die Interessenten durch Gebote den Verkaufspreis für ein Grundstück festzulegen. Im Exposé des Grundstücks wird dafür in der Regel ein Mindestpreis festgelegt und vermerkt, dass die Preisfindung über ein Bieterverfahren erfolgt.

Nach dem Besichtigungstermin geben die Kaufinteressenten (z.B. per E-Mail) ein Gebot für das Grundstück ab. Der Eigentümer entscheidet sich im Anschluss für einen Preis beziehungsweise einen Interessenten. Der Verkäufer ist jedoch nicht verpflichtet, sich für das höchste Gebot zu entscheiden. Andererseits sind auch die Gebote der Kaufinteressenten nicht bindend.

Art der Unterlage und Bezugsquelle():

1. Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte (Katasteramt)
2. Bebauungsplan (Stadtentwicklung oder Bauen in der Gemeinde)
3. Grundbuchauszug (Grundbuchamt)
4. Baulastenverzeichnis (Fachbereich Stadtentwicklung oder Bauen in der Gemeinde)

In einigen Fällen sind zudem diese Unterlagen wichtig, um ein Grundstück zu verkaufen:

• Altlastenauskunft
• Baulastenverzeichnis
• Nachweise über die Erschließung
• Grundsteuerbescheid
• Flächennutzungsplan (falls vorhanden)
• Bauvoranfrage (falls vorhanden)
• Vermessungsunterlagen (falls vorhanden)

Bei Einigung des Verkäufers und Käufers über den Kaufpreis, schließen beide einen notariell beurkundeten Kaufvertrag miteinander. Im Anschluss lässt der Notar den neuen Eigentümer in das Grundbuch eintragen – der Abschluss des Grundstücksverkaufs.

Beim Verkauf eines Grundstücks fallen verschiedene Kosten an.

Kosten für den Käufer:

• Notarkosten
• Grunderwerbsteuer
• Grundsteuer
• Maklerkosten

Kosten für den Verkäufer

• evlt. vorzeitige Tilgung von Hypotheken
• Löschung der Grundschuld
• Maklerkosten

Beim Grundstücksverkauf können Steuern anfallen.

Spekulationssteuer:

Wenn der Eigentümer das Grundstück in weniger als zehn Jahre nach dessen Erwerb wieder veräußern will, so fällt die sogenannte Spekulationssteuer an. 

Eine Ausnahme besteht, wenn das Grundstück bebaut ist oder war und Sie als Eigentümer im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor in dem Gebäude gewohnt haben.