Wohnrecht

Haus verkaufen mit Wohnrecht

Wohnrecht beim Immobilienverkauf

Das Wichtigste zum Wohnrecht

Eine Immobilie kann grundsätzlich jederzeit mit einem Wohnrecht verkauft werden.

Allerdings müssen Verkäufer mit einem niedrigeren Verkaufspreis rechnen. Rechnerisch wird hier der Wert des Wohnrechts vom Immobilienwert abgezogen.

Eine Lösung, um die Immobilie zu einem guten Preis verkaufen zu können, ist es, dem Wohnberechtigten eine Abfindung anzubieten, damit dieser auf sein Wohnrecht verzichtet.

Um eine Immobilie trotz Wohnrechts zu verkaufen, benötigen Sie keine Einwilligung des Wohnberechtigten. Jedoch bleibt das Wohnrecht vom Verkauf unberührt.

Was ist das Wohnrecht?

Mit Wohnrecht werden Menschen berechtigt, eine Immobilie zu bewohnen ohne Eigentümer sein zu müssen. Das Wohnrecht gilt ebenso für den Berechtigten selbst und auch für seine Familienangehörigen und Pflegekräfte.

Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und gründet sich grundsätzlich auf den Paragraph 1093 BGB.

Wann ist ein Wohnrecht sinnvoll?

Meist wird das Wohnrecht begründet, wenn eine Schenkung vor sich geht. Die Eltern sichern sich so das lebenslange Wohnrecht für ihre Immobilie, wenn sie die Immobilie zu Lebzeiten ihren Kindern überschreiben möchten, die Immobilie aber noch weiter bewöhnen möchten. Die Schenkung bietet Vorteile in finanziellen oder persönlichen Aspekten im Vergleich zur Vererbung.

Wie wird das Wohnrecht vertraglich festgehalten?

Das Wohnrecht sollte mit einem notariell beglaubigten Vertrag festgehalten werden, der die Rechte und Pflichten des Eigentümers und Wohnberechtigten enthält. Anschließend wird das Wohnrecht durch den Notar im Grundbuch eingetragen. So wird sichergestellt, dass auch in Streitigkeiten zwischen Eigentümer und Wohnberechtigen das Wohnrecht weiter bestehen bleibt.

Das Wohnrecht lässt sich befristet oder auf Lebenszeit, unentgeltlich oder gegen Abgabe eines monatlichen Beitrags vereinbaren. In der Regel wird das lebenslange Wohnrecht verwendet.

Was für Rechte und Pflichten bringt das Wohnrecht mit sich?

Laut Paragraph 1093 BGB bringt das Wohnrecht dem Berechtigten folgende Rechte und Pflichten:

Nutzungsrecht: Ist das Wohnrecht nur auf einen Teil der Immobilie beschränkt, also zum Beispiel bei einem Mehrfamilienhaus auf nur eine Wohnung, darf der Berechtigte gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen des Hauses (Waschküche, Garten oder Keller) ebenfalls mit nutzen.

Aufnahmerecht: Der Wohnberechtigte darf Personen seiner Familie (seinen Ehepartner und Kinder oder einen nichtehelichen Lebenspartner) in die Immobilie aufnehmen. Selbiges gilt für Bedienstete und für Personen, die er für seine Pflege beschäftigt.

Besichtigungsrecht: Dem Eigentümer steht es nicht zu, die Wohnung zu begutachten.

Nebenkosten: Anfallende Betriebskosten sind vom Wohnberechtigten selbst zu tragen.

Reparaturkosten: Der Wohnberechtigte hat die Kosten von Erhaltung und Reparatur der Immobilie zu tragen. Der Eigentümer ist grundsätzlich für Sanierungsmaßnahmen zuständig. Jedoch hat der Wohnberechtigte hierauf keinen gesetzlichen Anspruch. Möchte der Besitzer einer Immobilie jedoch Maßnahmen wie eine Sanierung oder einen Umbau einleiten, benötigt er dafür zunächst die Zustimmung des Wohnberechtigten.

Fallen Steuern beim Wohnrecht an?

Ein Wohnrecht bedeutet in der Regel, in einer Immobilie zu wohnen, ohne dafür eine Miete zu zahlen. Damit stellt das Wohnrecht einen Geldwert beziehungsweise eine Vermögensübertragung dar, auf welche der Fiskus Steuern erhebt.

Rechnerisch ergibt sich der Wert des Wohnrechts aus der Jahreskaltmiete multipliziert mit dem sogenannten Kapitalwert. Der Kapitalwert ist die noch zu erwartende Lebens- und somit Wohndauer des Berechtigten.

Kann das Wohnrecht auf andere Personen übertragen werden?

Es ist nicht möglich, das Wohnrecht zu vererben, zu verkaufen oder auf anderem Wege auf einen Dritten zu übertragen.

Der Berechtigte kann das Wohnrecht jedoch aus dem Grundbuch löschen lassen.

Ohne Handlung des Berechtigten endet das Recht in folgenden Fällen:

Der Wohnberechtigte verstirbt
Die Räumlichkeiten sind nicht mehr bewohnbar
Der befristete Vertrag läuft aus
Bei vertraglicher Nutzungsbedingung, wenn die Bedingung wegfällt

Kann man eine Immobilie auch mit Wohnrecht verkaufen?

Ja. Es ist grundsätzlich möglich, eine Immobilie mit Wohnrecht zu verkaufen. Verkäufer müssen jedoch mit einem niedrigeren Verkaufspreis rechnen. Rechnerisch wird hier der Wert des Wohnrechts vom Immobilienwert abgezogen.

Um die Immobilie zu einem guten Preis zu verkaufen, ist es möglich, dem Wohnberechtigten eine Abfindung anzubieten, damit dieser auf sein Wohnrecht verzichtet.

Um eine Immobilie trotz Wohnrechts zu verkaufen, benötigen Sie keine Einwilligung des Wohnberechtigten. Er hat kein Vetorecht. Jedoch bleibt seine Position vom Verkauf unberührt.

Bleibt das Wohnrecht bei einer Zwangsversteigerung bestehen?

Nicht unbedingt. Bei der Zwangsversteigerung kann das Wohnrecht verfallen. Da das Wohnrecht im Grundbuch hinter den Rechten der Bank als Kapitalgeber steht, darf erst die Bank ihre Forderungen ausgleichen. Im Falle einer Zwangsversteigerung wird meist weniger Erlös erzielt, um alle Gläubiger bedienen zu können. Der Wohnberechtigte bleibt somit auf der Strecke.

Der Wohnberechtigte sollte sich neben dem Wohnrecht zugleich ein Rückforderungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen. Dadurch erhält der frühere Eigentümer die Möglichkeit, seine ehemalige Immobilie zurückzuerwerben, falls der aktuelle Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Bank nicht mehr nachkommen kann.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Nießbrauch bedeutet das Nutzrecht an einer Immobilie. Das Wohnrecht erlaubt dem Berechtigten hingegen nicht nur in der Immobilie zu wohnen, sondern auch Nutzen aus ihr zu ziehen. Er ist berechtigt, die Immobilie zu vermieten und darf die Mieteinnahmen behalten. Auf der anderen Seite trägt er auch die wirtschaftliche Verantwortung an der Immobilie und hat alle anfallenden Kosten zu übernehmen. Das Recht zum Verkauf der Immobilie hat jedoch allein der Eigentümer.