Immobilienverkauf bei Scheidung: Was Sie jetzt unbedingt beachten sollten
Eine Scheidung oder Trennung stellt vieles auf den Kopf. Besonders kompliziert wird es, wenn gemeinsam eine Immobilie besitzt wird. In diesem Ratgeber erfahren Sie, auf was Sie beim Verkauf beachten sollten.
Informationen zum Immobilienverkauf bei Scheidung - Alles was Sie wissen müssen
Das gemeinsame Haus oder die Eigentumswohnung ist häufig nicht nur der größte Vermögenswert, sondern gleichzeitig mit Darlehen, Grundschulden, laufenden Kosten und möglicherweise den eigenen Kindern verbunden.
Die Frage „Was machen wir mit der Immobilie?“ sollte deshalb möglichst früh und sachlich geklärt werden.
Verkaufen? Einer übernimmt die Immobilie? Oder soll sie zunächst gemeinsam behalten werden?
Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, welche Punkte Sie beim Immobilienverkauf im Rahmen einer Scheidung unbedingt beachten sollten – und welche Fehler Sie möglichst vermeiden.
Die wichtigste Frage zuerst: Wem gehört die Immobilie?
Bevor Sie über einen Verkauf sprechen, sollten Sie zunächst klären, wer überhaupt Eigentümer der Immobilie ist und zu welchen Anteilen.
Ein Blick ins Grundbuch schafft hier Klarheit.
Viele Ehepaare gehen beispielsweise davon aus, dass ihnen das Haus automatisch jeweils zur Hälfte gehört, weil sie verheiratet sind. Das ist jedoch nicht zwingend der Fall.
Die gesetzliche Zugewinngemeinschaft bedeutet nämlich nicht, dass das Vermögen während der Ehe automatisch gemeinsames Eigentum wird. Jeder Ehegatte behält grundsätzlich sein eigenes Vermögen. Erst beim Ende des Güterstands kann ein Zugewinnausgleich entstehen.
Daher sollte vor einem Immobilienverkauf geklärt werden:
- Wer steht im Grundbuch?
- Mit welchen Eigentumsanteilen?
- Wer hat den Kaufvertrag unterschrieben?
- Wer ist Darlehensnehmer?
- Welche Grundschulden bestehen?
- Gibt es einen Ehevertrag?
- Gibt es weitere Vereinbarungen zwischen den Ehegatten?
Eigentum an der Immobilie und Anspruch auf Zugewinnausgleich sind nicht dasselbe.
Das ist einer der wichtigsten Punkte, die bei einer Scheidung verstanden werden sollten.
Eigentum ist nicht dasselbe wie Zugewinnausgleich
Gerade bei Scheidungen wird häufig angenommen:
„Das Haus gehört uns beiden zur Hälfte, also bekommt jeder die Hälfte des Verkaufserlöses.“
Das kann stimmen – muss aber nicht.
Umgekehrt kann auch ein Ehegatte allein im Grundbuch stehen, obwohl die Immobilie bei der späteren Vermögensauseinandersetzung eine Rolle für den Zugewinnausgleich spielt.
Wenn die Ehe im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft geführt wurde, wird grundsätzlich der während der Ehe erzielte Zugewinn ausgeglichen. Übersteigt der Zugewinn eines Ehegatten den des anderen, besteht grundsätzlich eine Ausgleichsforderung in Höhe der Hälfte des Überschusses.
Deshalb sollte der Verkaufserlös nicht einfach nach Gefühl aufgeteilt werden.
Die Eigentumsverhältnisse, der Zugewinnausgleich und möglicherweise weitere Ansprüche müssen getrennt voneinander betrachtet werden.
Ermitteln Sie zuerst den tatsächlichen Wert der Immobilie
Bevor Sie über die Aufteilung des Vermögens sprechen, sollten beide Seiten wissen, welchen Wert die Immobilie tatsächlich hat.
Eine Zahl wie „Das Haus ist bestimmt 700.000 € wert“ reicht dafür nicht aus.
Gerade wenn ein Ehepartner die Immobilie übernehmen möchte, kann eine unrealistische Bewertung später zu erheblichen Konflikten führen.
Eine professionelle Marktwertermittlung sollte unter anderem berücksichtigen:
- Lage und Mikrolage
- Grundstücksgröße
- Wohn- und Nutzfläche
- Baujahr
- Zustand der Immobilie
- Modernisierungen
- energetischer Zustand
- Ausstattung
- bestehender Sanierungsbedarf
- aktuelle Vergleichsangebote und Verkaufspreise
- aktuelle Nachfrage am regionalen Immobilienmarkt
Eine neutrale Bewertung schafft dabei vor allem eines:
eine gemeinsame Gesprächsgrundlage.
Das ist bei einer Scheidung häufig wertvoller als eine möglichst hohe Bewertung.
Die drei wichtigsten Möglichkeiten für den Immobilienverkauf bei einer Scheidung
Wenn eine gemeinsame Immobilie im Rahmen einer Scheidung aufgelöst werden soll, gibt es grundsätzlich mehrere Möglichkeiten.
Möglichkeit A: Die Immobilie wird verkauft
Beide Ehegatten verkaufen die Immobilie gemeinsam und teilen den verbleibenden Erlös entsprechend der rechtlichen und vertraglichen Vereinbarungen auf.
Das kann insbesondere sinnvoll sein, wenn:
- keiner die Immobilie alleine finanzieren kann oder möchte,
- beide einen finanziellen Neuanfang wünschen,
- die Immobilie zu groß oder zu teuer für einen Ehegatten geworden ist,
- ein hoher Kredit besteht,
- oder eine gemeinsame weitere Nutzung nicht sinnvoll erscheint.
Vorteil: Die Vermögensbindung wird beendet und beide Seiten erhalten Liquidität für ihren Neustart.
Möglichkeit B: Einer übernimmt die Immobilie
Eine andere Möglichkeit besteht darin, dass ein Ehegatte das Haus oder die Wohnung übernimmt.
Der andere Ehegatte wird dabei entsprechend der vereinbarten bzw. rechtlich erforderlichen Regelung ausgezahlt.
Dabei müssen allerdings zwei Dinge getrennt betrachtet werden:
1. Eigentum:
Der Miteigentumsanteil muss übertragen werden.
2. Finanzierung:
Der ausscheidende Ehegatte muss gegebenenfalls auch aus dem gemeinsamen Darlehen entlassen werden.
Gerade der zweite Punkt wird häufig unterschätzt.
Eine Änderung im Grundbuch bedeutet nicht automatisch, dass die Bank einen Ehegatten aus dem Darlehensvertrag entlässt.
Deshalb sollte eine Übernahme immer gemeinsam mit der finanzierenden Bank und den notwendigen rechtlichen Beratern geplant werden.
Möglichkeit C: Die Immobilie bleibt zunächst im gemeinsamen Eigentum
Manchmal wird die Immobilie nicht sofort verkauft.
Das kann beispielsweise sinnvoll erscheinen, wenn:
- die Kinder zunächst im vertrauten Zuhause bleiben sollen,
- der Verkauf aktuell ungünstig wäre,
- eine kurzfristige Lösung benötigt wird,
- oder die Finanzierung zunächst weiterlaufen soll.
Diese Variante sollte allerdings nicht einfach auf „Wir lassen erstmal alles wie es ist“ hinauslaufen.
Denn auch nach der Trennung entstehen weiterhin:
- Kreditraten
- Zinsen
- Versicherungen
- Grundsteuer
- Instandhaltungskosten
- Nebenkosten
- mögliche Reparaturen
Deshalb sollte schriftlich geregelt werden, wer welche Kosten trägt und wer die Immobilie wie nutzen darf.
Besonders wichtig: Was passiert mit dem Immobilienkredit?
Eine Immobilie ist häufig mit einem erheblichen Darlehen belastet.
Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel:
Verkehrswert der Immobilie: 650.000 €
Restschuld: 300.000 €
Dann beträgt das rechnerische Eigenkapital zunächst:
350.000 €
Das bedeutet aber nicht automatisch, dass jeder Ehegatte 175.000 € erhält.
Denn zusätzlich können unter anderem berücksichtigt werden:
- Eigentumsanteile
- Zugewinnausgleich
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Verkaufsnebenkosten
- bestehende weitere Verbindlichkeiten
- individuelle Vereinbarungen
Deshalb sollte vor dem Verkauf eine einfache Rechnung erstellt werden:
Verkaufspreis
− Restschuld
− mögliche Vorfälligkeitsentschädigung
− Verkaufsnebenkosten
=
voraussichtlich verbleibender Betrag
Erst danach sollte über die konkrete Vermögensaufteilung gesprochen werden.
Vorsicht bei der Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn das Immobiliendarlehen noch läuft, sollte frühzeitig mit der Bank gesprochen werden.
Bei einer vorzeitigen Ablösung eines Darlehens kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
Wie hoch diese ist und ob sie überhaupt anfällt, hängt unter anderem vom konkreten Darlehensvertrag, dem Zeitpunkt der Ablösung und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.
Deshalb nicht erst verkaufen und anschließend die Bank fragen.
Klären Sie möglichst früh:
- aktuelle Restschuld
- Zinsbindung
- mögliches Ablösedatum
- Höhe einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung
- Möglichkeiten einer Umschuldung oder Übernahme
- Voraussetzungen für die Entlassung eines Darlehensnehmers
Wenn die Finanzierung bereits finanziell problematisch wird, sollte mit der Bank möglichst früh nach einer Lösung gesucht werden. Die Verbraucherzentrale weist ebenfalls darauf hin, dass bei drohenden Zahlungsschwierigkeiten frühzeitig mit dem Darlehensgeber gesprochen werden sollte.
Ein besonders häufiger Denkfehler: „Wir teilen einfach den Verkaufspreis“
Der Verkaufspreis ist nicht automatisch der Betrag, der zwischen den Ehegatten verteilt werden kann.
Ein Beispiel:
Immobilienverkauf: 600.000 €
Restschuld: 250.000 €
Es bleiben zunächst 350.000 € vor weiteren Kosten.
Davon können beispielsweise noch Kosten im Zusammenhang mit der Ablösung des Darlehens oder dem Verkauf zu berücksichtigen sein.
Außerdem sagt diese Rechnung noch nichts darüber aus, wem der verbleibende Betrag rechtlich zusteht.
Deshalb sollte die Reihenfolge sein:
1. Eigentumsverhältnisse klären
2. Immobilienwert ermitteln
3. Restschuld und Finanzierung klären
4. steuerliche Situation prüfen
5. Vermögensaufteilung rechtlich klären
6. Verkauf durchführen
Was passiert mit der Immobilie, wenn Kinder im Haushalt leben?
Sind gemeinsame Kinder betroffen, bekommt die Situation eine zusätzliche Dimension.
Bei der Frage, wer die bisherige Ehewohnung weiter nutzt, können unter anderem das Wohl der Kinder und die jeweiligen Lebensverhältnisse eine Rolle spielen. Das Familienrecht enthält hierzu eigene Regelungen.
Deshalb sollte nicht ausschließlich die Frage betrachtet werden:
„Wer bekommt wie viel Geld?“
Ebenso wichtig kann sein:
„Welche Lösung ermöglicht den Kindern möglichst viel Stabilität?“
Das kann beispielsweise bedeuten, dass die Immobilie vorübergehend von einem Elternteil weiter bewohnt wird.
Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass dieser Ehegatte die Immobilie dauerhaft behalten muss oder automatisch Eigentümer wird.
Was passiert, wenn sich beide nicht über den Verkauf einigen können?
Das ist eine der schwierigsten Situationen.
Ein gemeinsamer Verkauf funktioniert am besten, wenn beide Eigentümer grundsätzlich bereit sind, die Immobilie zu verkaufen und bei Preis, Vermarktung und Abwicklung zusammenzuarbeiten.
Kommt es zu keiner Einigung, können rechtliche Möglichkeiten bestehen, die Immobilie aus der gemeinsamen Eigentümerstellung herauszulösen.
Eine mögliche Konsequenz kann – abhängig von den konkreten Eigentumsverhältnissen – eine Teilungsversteigerung sein.
Das sollte jedoch nicht als normale Verkaufsstrategie betrachtet werden.
Eine freiwillige Vermarktung bietet in der Regel deutlich mehr Möglichkeiten, den Verkaufsprozess zu steuern: Preisstrategie, Präsentation, Käuferauswahl und Zeitpunkt können gemeinsam geplant werden.
Eine Eskalation ist deshalb häufig die teuerste Form der Konfliktlösung.
Bei Streit über Eigentum, Verteilung oder rechtliche Ansprüche sollte unbedingt ein Fachanwalt für Familienrecht bzw. Immobilienrecht eingeschaltet werden.
Warum ein neutraler Immobilienmakler bei einer Scheidung hilfreich sein kann
Bei einem normalen Immobilienverkauf gibt es bereits unterschiedliche Interessen zwischen Verkäufer und Käufer.
Bei einer Scheidung kommt eine zusätzliche Ebene hinzu:
Zwei Verkäufer müssen sich unter Umständen erst über ihre gemeinsame Immobilie einigen.
Ein neutraler Makler kann hier eine wichtige Funktion übernehmen.
Nicht als „Vertreter von Ehepartner A oder B“, sondern als neutraler Ansprechpartner für den Immobilienverkauf.
Das kann beispielsweise bedeuten:
- objektive Einschätzung des Marktwerts
- gemeinsame Besprechung der Verkaufsstrategie
- Vorbereitung der Verkaufsunterlagen
- professionelle Präsentation
- Organisation der Besichtigungen
- Koordination mit Kaufinteressenten
- Begleitung der Preisverhandlungen
- Abstimmung mit Notar und weiteren Beteiligten
- strukturierte Kommunikation zwischen den Parteien
Gerade wenn die persönliche Kommunikation schwierig geworden ist, kann eine klare und sachliche Verkaufsstruktur helfen.
Lassen Sie die Immobilie nicht absichtlich zu niedrig bewerten
Bei einer Scheidung kann die Versuchung entstehen, den Wert der Immobilie bewusst niedrig anzusetzen.
Das kann passieren, wenn einer der Ehepartner den anderen auszahlen möchte.
Beispiel:
Die Immobilie ist tatsächlich 700.000 € wert.
Ein Ehegatte behauptet jedoch, sie sei nur 600.000 € wert.
Bei einer Übernahme durch den anderen Ehegatten könnte dadurch ein erheblicher finanzieller Unterschied entstehen.
Eine neutrale Wertermittlung schützt beide Seiten.
Wenn es um die Vermögensauseinandersetzung geht, kann zusätzlich ein Sachverständigengutachten sinnvoll sein. Ein Maklerwert und ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten sind nicht dasselbe und sollten nicht miteinander verwechselt werden.
Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Verkauf zusammentragen?
Je besser die Unterlagen vorbereitet sind, desto reibungsloser kann der Verkauf starten.
Sinnvoll sind insbesondere:
- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte bzw. Lageplan
- Wohnflächenberechnung
- Baupläne
- Baugenehmigungen, soweit vorhanden
- Energieausweis
- Kaufvertrag
- Unterlagen zu Modernisierungen
- Rechnungen größerer Sanierungen
- Informationen zu bestehenden Darlehen
- Grundschuldunterlagen
- Versicherungsunterlagen
- bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung
- bei Eigentumswohnungen: Hausgeldabrechnungen
- Wirtschaftsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Mietvertrag, falls vermietet
Bei einem professionellen Verkauf sollten fehlende Unterlagen möglichst früh identifiziert werden.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf?
Eine Scheidung erzeugt häufig Zeitdruck.
„Wir müssen das Haus jetzt schnell verkaufen.“
Das ist verständlich – aber nicht immer wirtschaftlich sinnvoll.
Vor einem schnellen Verkauf sollten Sie beispielsweise prüfen:
- Wie lange läuft die Finanzierung noch?
- Gibt es eine Vorfälligkeitsentschädigung?
- Wie hoch ist der tatsächliche Marktwert?
- Besteht Sanierungsbedarf?
- Gibt es steuerliche Auswirkungen?
- Müssen noch vermögensrechtliche Fragen geklärt werden?
- Kann die Immobilie zunächst weiter bewohnt werden?
- Ist der aktuelle Zeitpunkt für einen Verkauf sinnvoll?
Ein professionell vorbereiteter Verkauf kann häufig einen besseren wirtschaftlichen Ausgangspunkt schaffen als ein überstürzter Verkauf.
Steuerliche Aspekte: Spekulationssteuer nicht übersehen
Beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung kann grundsätzlich ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen.
Eine wichtige Ausnahme besteht bei Immobilien, die entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. § 23 EStG sieht unter anderem eine Ausnahme vor, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Gerade bei einer Trennung kann die Situation kompliziert werden:
Ein Ehepartner zieht aus.
Der andere bleibt zunächst im Haus.
Später wird verkauft.
Die steuerlichen Folgen sollten deshalb vor dem Verkauf geprüft werden.
Insbesondere bei einer Immobilie, die noch keine zehn Jahre gehalten wurde oder teilweise vermietet wurde, sollte ein Steuerberater die konkrete Situation beurteilen.
Was passiert mit dem Verkaufserlös?
Nach dem Verkauf wird zunächst der Kaufpreis entsprechend dem notariellen Kaufvertrag abgewickelt.
Bestehen noch Grundschulden oder Darlehen, werden diese im Rahmen der Kaufpreisabwicklung berücksichtigt.
Der danach verbleibende Betrag ist jedoch nicht automatisch „50/50“.
Die konkrete Verteilung hängt unter anderem von den Eigentumsverhältnissen und den zwischen den Ehegatten getroffenen bzw. rechtlich erforderlichen Regelungen ab.
Deshalb sollte die Vermögensaufteilung vor dem Verkauf eindeutig geklärt werden.
Wenn Eigentumsanteile übertragen oder andere Vereinbarungen über Grundstücksrechte getroffen werden, ist regelmäßig eine notarielle Gestaltung erforderlich. Grundstücksübertragungen können nicht einfach durch einen privaten Zettel zwischen den Ehegatten geregelt werden.
Warum Sie wichtige Vereinbarungen schriftlich festhalten sollten
Gerade bei einer emotional belastenden Trennung sollte möglichst wenig dem mündlichen Verständnis überlassen werden.
Beispielsweise sollte geklärt werden:
- Wer beauftragt den Makler?
- Welcher Angebotspreis wird angesetzt?
- Wer übernimmt laufende Kosten bis zum Verkauf?
- Wer wohnt bis zum Verkauf in der Immobilie?
- Wie werden Reparaturen entschieden?
- Wie werden Besichtigungen organisiert?
- Was passiert mit dem Hausrat?
- Wie wird mit Kaufangeboten umgegangen?
- Wer stimmt dem Kaufvertrag zu?
- Wie soll der Verkaufserlös behandelt werden?
Bei rechtlich relevanten Vereinbarungen sollte geprüft werden, ob eine notarielle Beurkundung erforderlich ist.
Ein realistischer Verkaufsprozess bei einer Scheidung kann so aussehen
Schritt 1: Eigentumsverhältnisse prüfen
Grundbuch und bestehende Vereinbarungen prüfen.
Schritt 2: Finanzierung klären
Restschuld, Zinsbindung und mögliche Ablösungskosten bei der Bank erfragen.
Schritt 3: Immobilie bewerten
Eine realistische Marktwertermittlung erstellen lassen.
Schritt 4: Steuerliche Situation prüfen
Insbesondere bei einer Haltedauer von weniger als zehn Jahren oder bei Vermietung sollte die steuerliche Situation geprüft werden.
Schritt 5: Gemeinsame Verkaufsentscheidung treffen
Verkaufspreis, Maklerbeauftragung und grundlegende Verkaufsstrategie abstimmen.
Schritt 6: Unterlagen vorbereiten
Alle für Käufer, Bank und Notar relevanten Unterlagen zusammentragen.
Schritt 7: Immobilie professionell vermarkten
Hochwertige Präsentation, gezielte Vermarktung und strukturierte Besichtigungen.
Schritt 8: Kaufangebote prüfen
Nicht nur den Kaufpreis betrachten. Auch Finanzierung, Bedingungen und gewünschter Übergabetermin können relevant sein.
Schritt 9: Notarielle Abwicklung
Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet. Der Notar übernimmt anschließend die gesetzlich vorgesehenen Schritte der Vertragsabwicklung.
Schritt 10: Verkauf abschließen
Nach Erfüllung der vertraglichen Voraussetzungen erfolgt die Kaufpreiszahlung und anschließend die weitere Eigentumsumschreibung.
Die häufigsten Fehler beim Immobilienverkauf während einer Scheidung
Die Immobilie unter Zeitdruck verkaufen
Eine Scheidung bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie sofort verkauft werden muss.
Den Immobilienwert schätzen
„Das Nachbarhaus wurde für 600.000 € verkauft“ reicht nicht für eine seriöse Bewertung.
Die Restschuld vergessen
Der Verkaufspreis ist nicht der Betrag, der anschließend verteilt werden kann.
Die Bank zu spät einbeziehen
Vor allem bei einer Übernahme durch einen Ehegatten muss die Finanzierung frühzeitig geklärt werden.
Eigentum und Zugewinn vermischen
Wer im Grundbuch steht und wer einen Anspruch auf Zugewinnausgleich hat, sind zwei unterschiedliche Fragen.
Steuerliche Folgen ignorieren
Insbesondere bei einem Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist sollte die steuerliche Situation geprüft werden.
Mündliche Vereinbarungen treffen
Bei einer angespannten Trennung können sich Erinnerungen und Interessen schnell verändern.
Aus Frust einen möglichst hohen Verkaufspreis verlangen
Ein überhöhter Angebotspreis kann den Verkauf unnötig verlängern und später zu größeren Problemen führen.
Den Verkauf zur persönlichen Auseinandersetzung machen
Der Immobilienverkauf sollte möglichst sachlich und professionell organisiert werden.
Checkliste: Das sollten Sie vor dem Immobilienverkauf bei Scheidung klären
Eigentum
- Grundbuch geprüft
- Eigentumsanteile geklärt
- Ehevertrag geprüft
- Zugewinnausgleich rechtlich geklärt bzw. beraten lassen
Finanzierung
- Restschuld ermittelt
- Zinsbindung geprüft
- mögliche Vorfälligkeitsentschädigung geprüft
- Bank kontaktiert
- bestehende Grundschulden geprüft
Immobilie
- Marktwert ermittelt
- Sanierungsbedarf geprüft
- Verkaufsunterlagen zusammengestellt
- Energieausweis vorhanden
- wichtige Modernisierungen dokumentiert
Steuern
- Haltedauer geprüft
- Eigennutzung geprüft
- mögliche Steuerfolgen mit Steuerberater besprochen
Verkauf
- gemeinsamer Verkaufsentschluss getroffen
- Angebotspreis festgelegt
- Makler ausgewählt
- Verkaufsstrategie abgestimmt
- Umgang mit Kaufangeboten geklärt
Infografik - alles zum Immobilienverkauf bei einer Scheidung
Sie überlegen, Ihre Immobilie im Rahmen der Scheidung zu verkaufen?
Bevor Sie sich auf einen Verkaufspreis festlegen oder mit dem ersten Interessenten verhandeln, sollten Sie wissen, welchen realistischen Marktwert Ihre Immobilie aktuell besitzt.
Gerne unterstützen wir Sie mit einer unverbindlichen Einschätzung des Marktwerts und zeigen Ihnen auf, wie ein strukturierter Verkauf aussehen könnte.
Fragen und Antworten (FAQ) - Immobilienverkauf bei Scheidung
Muss eine gemeinsame Immobilie bei einer Scheidung verkauft werden?
Nein. Eine Scheidung führt nicht automatisch dazu, dass eine gemeinsame Immobilie verkauft werden muss. Möglich sind beispielsweise auch die Übernahme durch einen Ehepartner oder eine vorübergehende gemeinsame Nutzung.
Welche Lösung sinnvoll ist, hängt unter anderem von den Eigentumsverhältnissen, der Finanzierung und der persönlichen Situation ab.
Wem gehört das Haus bei einer Scheidung?
Entscheidend ist zunächst, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist und mit welchen Anteilen.
Die Ehe allein macht einen Ehepartner nicht automatisch zum Miteigentümer einer Immobilie. Auch der Güterstand und ein möglicherweise bestehender Ehevertrag können für die Vermögensauseinandersetzung relevant sein.
Muss die Immobilie bei einer Scheidung 50/50 geteilt werden?
Nicht unbedingt.
Die Eigentumsanteile im Grundbuch und ein möglicher Anspruch auf Zugewinnausgleich sind unterschiedliche rechtliche Fragen. Deshalb lässt sich nicht allein anhand der Tatsache, dass beide verheiratet sind, bestimmen, wie der Verkaufserlös später verteilt wird.
Kann einer der Ehepartner das Haus übernehmen?
Ja. Ein Ehepartner kann grundsätzlich den Anteil des anderen übernehmen und ihn entsprechend der getroffenen Vereinbarung auszahlen.
Dabei müssen sowohl die Eigentumsübertragung als auch die Finanzierung geregelt werden. Insbesondere muss mit der Bank geklärt werden, ob der ausscheidende Ehepartner aus dem bestehenden Darlehen entlassen wird.
Kann einer der Ehepartner alleine über die Immobilie entscheiden?
Wenn beide Ehepartner als Miteigentümer im Grundbuch stehen, kann grundsätzlich nicht einer allein über die gesamte Immobilie verfügen.
Für einen Verkauf müssen die erforderlichen Erklärungen der Eigentümer abgegeben werden. Bei Streit sollte rechtzeitig rechtlicher Rat eingeholt werden.
Was passiert mit dem Immobilienkredit bei einer Scheidung?
Die Scheidung beendet einen bestehenden Darlehensvertrag nicht automatisch.
Sind beide Ehepartner Darlehensnehmer, kann die Bank grundsätzlich weiterhin beide als Schuldner in Anspruch nehmen. Auch wenn einer der Ehepartner aus dem Grundbuch ausscheidet, bedeutet das nicht automatisch eine Entlassung aus dem Kredit.
Deshalb sollte die Finanzierung frühzeitig mit der Bank geklärt werden.
Muss ich beim Verkauf einer Immobilie während der Scheidung eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Das kann der Fall sein, muss aber nicht.
Ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt und wie hoch sie ist, hängt unter anderem vom Darlehensvertrag, der verbleibenden Zinsbindung und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.
Vor einem Verkauf sollte deshalb die Bank nach der aktuellen Restschuld und den möglichen Kosten einer vorzeitigen Ablösung gefragt werden.
Wie wird der Wert der Immobilie bei einer Scheidung bestimmt?
Idealerweise wird der aktuelle Marktwert der Immobilie neutral und nachvollziehbar ermittelt.
Dabei spielen beispielsweise Lage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Modernisierungen, Energiezustand und die aktuelle Marktsituation eine Rolle.
Gerade wenn ein Ehepartner die Immobilie übernehmen und den anderen auszahlen möchte, ist eine realistische Bewertung besonders wichtig.
Was passiert, wenn einer die Immobilie behalten und den anderen auszahlen möchte?
Zunächst sollte der aktuelle Immobilienwert festgestellt werden. Anschließend müssen die bestehenden Darlehen und sonstigen Belastungen berücksichtigt werden.
Darüber hinaus muss geklärt werden, welche rechtlichen Ansprüche zwischen den Ehepartnern bestehen. Der Wert der Immobilie allein bestimmt daher nicht automatisch die Höhe der Auszahlung.
Die konkrete Gestaltung sollte mit einem Rechtsanwalt und gegebenenfalls einem Steuerberater bzw. Notar abgestimmt werden.
Kann die Immobilie trotz Scheidung zunächst gemeinsam behalten werden?
Ja. Eine gemeinsame Immobilie kann grundsätzlich auch nach der Trennung zunächst im gemeinsamen Eigentum bleiben.
Das kann beispielsweise eine Übergangslösung sein, wenn die Kinder zunächst im bisherigen Zuhause bleiben sollen oder ein sofortiger Verkauf nicht sinnvoll ist.
Wichtig ist, schriftlich zu regeln, wer die Immobilie nutzt und wer bis zu einem späteren Verkauf die laufenden Kosten, Kreditraten und Instandhaltung übernimmt.
Was passiert mit dem Haus, wenn Kinder darin wohnen?
Das Wohl gemeinsamer Kinder kann bei der Frage, wer die bisherige Ehewohnung weiterhin nutzt, eine wichtige Rolle spielen.
Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass der Elternteil, bei dem die Kinder wohnen, auch Eigentümer der Immobilie wird.
Bei einer solchen Situation sollte die familienrechtliche Seite individuell geprüft werden.
Kann eine Immobilie während der Trennung schon verkauft werden?
Grundsätzlich kann eine Immobilie auch während des laufenden Trennungs- oder Scheidungsverfahrens verkauft werden.
Entscheidend ist, wer Eigentümer ist und ob die erforderliche Zustimmung aller Beteiligten vorliegt. Zusätzlich sollten mögliche Auswirkungen auf Zugewinnausgleich, Finanzierung und Steuern vorher geklärt werden.
Was passiert, wenn sich beide Ehepartner nicht auf einen Verkauf einigen können?
Wenn sich Miteigentümer nicht auf einen freiwilligen Verkauf einigen können, kann es zu einem erheblichen Konflikt kommen.
Je nach Eigentumssituation können rechtliche Möglichkeiten bestehen, die gemeinsame Eigentümerstellung aufzulösen. Eine mögliche Möglichkeit kann die Teilungsversteigerung sein.
Diese sollte allerdings nicht vorschnell gewählt werden. Einvernehmliche Lösungen können häufig besser steuerbar sein und wirtschaftliche Vorteile bieten.
Ist ein Verkauf über einen Makler bei einer Scheidung sinnvoll?
Ein neutraler Makler kann insbesondere dann hilfreich sein, wenn beide Ehepartner grundsätzlich verkaufen möchten, die Kommunikation aber schwierig ist.
Der Makler kann den Marktwert einschätzen, den Verkaufsprozess strukturieren, Besichtigungen koordinieren, Kaufangebote einholen und die Vermarktung professionell durchführen.
Rechts- und Steuerfragen sollte er dabei nicht ersetzen. Diese gehören in die Hände der entsprechenden Fachleute.
Sollte die Immobilie vor dem Verkauf renoviert werden?
Nicht unbedingt.
Ob sich Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen vor dem Verkauf lohnen, hängt vom Zustand der Immobilie, dem erwarteten Mehrerlös und den entstehenden Kosten ab.
Gerade bei einer Scheidung sollte vermieden werden, kurzfristig viel Geld in Maßnahmen zu investieren, ohne vorher zu prüfen, ob diese wirtschaftlich sinnvoll sind.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Typischerweise werden unter anderem folgende Unterlagen benötigt:
Grundbuchauszug
Energieausweis
Flurkarte bzw. Lageplan
Bauunterlagen
Wohnflächenberechnung
Informationen zu Modernisierungen
Kaufvertrag
Unterlagen zu bestehenden Darlehen
bei Eigentumswohnungen zusätzlich beispielsweise Teilungserklärung, Hausgeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen
Ein Makler kann dabei unterstützen, fehlende Verkaufsunterlagen frühzeitig zu identifizieren.
Kann beim Verkauf einer Immobilie während der Scheidung Spekulationssteuer anfallen?
Das ist möglich.
Bei einem Verkauf innerhalb bestimmter Fristen können die steuerlichen Regelungen zu privaten Veräußerungsgeschäften relevant werden. Für selbst genutzte Immobilien bestehen unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen.
Gerade wenn die Immobilie noch keine zehn Jahre gehalten wird oder einer der Ehepartner bereits ausgezogen ist, sollte die individuelle steuerliche Situation vor dem Verkauf durch einen Steuerberater geprüft werden.
Wie wird der Verkaufserlös zwischen den Ehepartnern aufgeteilt?
Das hängt von der konkreten rechtlichen Situation ab.
Relevant können insbesondere die Eigentumsanteile, bestehende Darlehen, weitere Belastungen, Vereinbarungen zwischen den Ehepartnern und mögliche Ansprüche aus dem Zugewinnausgleich sein.
Deshalb sollte die Aufteilung nicht einfach nach dem Motto „Der Verkaufspreis wird halbiert“ vorgenommen werden.
Wann sollte ich einen Makler mit dem Verkauf beauftragen?
dealerweise möglichst früh – bevor ein Verkaufspreis festgelegt oder die Immobilie öffentlich angeboten wird.
So können zunächst der Marktwert, die Verkaufsstrategie, die erforderlichen Unterlagen und die Finanzierungssituation geklärt werden.
Gerade bei einer Scheidung kann eine strukturierte Vorbereitung helfen, unnötige Konflikte und Fehlentscheidungen zu vermeiden.
Rechtlicher Hinweis
Dieser Ratgeber dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Die konkrete rechtliche und steuerliche Situation kann von Fall zu Fall erheblich abweichen. Insbesondere Fragen zum Zugewinnausgleich, Eigentumsrecht, Unterhalt, Darlehenshaftung und möglichen steuerlichen Folgen sollten mit einem Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater geklärt werden.
Die dargestellten Informationen wurden nach bestem Wissen erstellt, ersetzen jedoch keine individuelle Beratung.
